Bất cập trong chính sách thu tiền dùng đất.

Cục Thuế TP

HCM không quá 81 triệu đồng/m2 không còn phù hợp với thực tế thị trường TP. Khấu trừ tiền SDĐ chưa có lí  Theo Cục Thuế TP. HCM cho rằng, cần xem xét lại mức giá do nhà nước quy định trong việc đền bù phóng thích mặt bằng để khấu trừ vào tiền SDĐ cho hợp lí hơn. Sau khi có quyết định giao đất cần có quy định chế tài đối với chủ đầu tư ngoài biện pháp phạt nộp chậm và có giải pháp cụ thể để giải quyết hậu quả pháp lí sau khi thu hồi dự án đối với đơn vị không đủ năng lực tài chính, kéo dài chậm khai triển dự án để nợ tiền SDĐ, gây bất ổn cho thị trường bất động sản…/.

HCM tồn tại đồng thời 2 loại giá là giá đất ở theo đường và giá đất cụ thể do UBND đô thị ưng chuẩn theo từng dự án. Theo kiến nghị của Cục Thuế TP.

Ngoại giả, do khung giá đất ban hành theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định, giá đất tối đa ở TP. HCM (Ảnh minh họa). Trên thực tế, việc bồi thường phóng thích mặt bằng theo hình thức thỏa thuận thường kéo dài (trên hai năm trở lên) nên chủ đầu tư chưa thực hiện việc khấu trừ tiền bồi hoàn, giải phóng mặt bằng vào tiền SDĐ mà đã phải có nghĩa vụ nộp tiền SDĐ từ khi có quyết định giao đất.

Bảng giá đất cần được ổn định trong từng thời kì (5 năm), trừ trường hợp có biến động trên 20% cần phải điều chỉnh. HCM, đối với việc khấu trừ tiền SDĐ trong trường hợp có phương án bồi hoàn, phóng thích mặt bằng giờ chưa hợp lí về giá theo phương án được duyệt rất thấp so với thực tại hồ hết DN phải tự bỏ tiền ra bồi hoàn để phóng thích mặt bằng.

Nguyễn Huế. HCM nhưng chưa được điều chỉnh làm cho bảng giá đất được UBND thành phố ban hành những năm trước đây chỉ được áp dụng hạn chế cho việc thu tiền SDĐ đối với hộ gia đình cá nhân chủ nghĩa trong hạn mức đất ở, thu lệ phí trước bạ, tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. Tổn phí không được khấu trừ sẽ được chủ đầu tư tính vào tổn phí đầu tư dự án, điều này đẩy giá đầu ra của bất động sản tăng cao, không phản chiếu đúng giá trị bất động sản.

Đây cũng là duyên do chính dẫn đến việc các tổ chức được quốc gia giao đất, cho phép được chuyển mục đích SDĐ, đã kê khai nhưng chưa thực hành nộp tiền đầy đủ vào ngân sách quốc gia để nợ tiền SDĐ kéo dài.

Nên chi, các tổ chức thẩm định giá khác nhau khi giám định giá trị quyền SDĐ sẽ có kết quả khác nhau. Nguyễn Huế  Giá đất chưa phù hợp với giá thị trường  Cụ thể, về giá đất, quy định giá tính tiền SDĐ phải sát giá chuyển nhượng thực tại trên thị trường trong điều kiện bình thường…buộc phải giám định giá đối với từng dự án.

Bởi vậy, nhiều chủ đầu tư phải nợ tiền SDĐ (chưa khấu trừ) dẫn đến tình trạng tồn đọng tiền SDĐ càng ngày càng tăng. Ngoài ra, việc khấu trừ tiền bồi hoàn, phóng thích mặt bằng vào tiền SDĐ theo các quy định trên dẫn đến số tiền khấu trừ là không đáng kể so với số tiền SDĐ phải nộp.

Như vậy, với phương pháp xác định giá đất như trên tại TP. Bảng giá đất hàng năm phải hiệp với giá thị trường trong điều kiện thường nhật được sử dụng làm cứ để tính với 7 mục đích theo Luật Đất đai vận dụng cho cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân chủ nghĩa trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

HCM, không nên áp dụng khung giá đất ban hành theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính Phủ mà nên giao quyền chủ động cho địa phương cứ phương pháp xác định giá đất để ban hành. Ngoài ra, việc ban hành luật sửa đổi, bổ sung Luật kinh dinh bất động sản, Luật nhà ở cần phải đống bộ, hợp nhất tránh chồng chéo với các bộ luật liên tưởng như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư … Trước ngày có hiệu lực thi hành Luật thì các nghị định quy định chi tiết, thông tư hướng dẫn cũng phải được ban hành kịp thời, rõ ràng dễ hiểu, bảo đảm thuận tiện khi triển khai ứng dụng trong thực tại.

Hằng năm, ngân sách phải tốn không ít hoài để điều tra, khảo sát xây dựng bảng giá hằng năm và và thuê đơn vị thẩm định giá từng khu đất. Tuy nhiên, việc căn cứ vào chứng thư thẩm định giá không đảm bảo độ tin tưởng cao do hiện nay không đủ nguồn dữ liệu giao tế thực tại trên thị trường và phương pháp xác định giá trị quyền SDĐ ước định chủ quan và giá trị kì vọng mai sau.

Đối với trường hợp không có phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư phải thỏa thuận mức đền bù với người dùng đất nhưng không được khấu trừ vào tiền SDĐ cao hơn giá đền bù, tương trợ về đất khi nhà nước thu hồi đất tại cùng thời điểm.

Song song, khi chấp nhận dự án đầu tư giao đất, thuê đất, chuyển mục đích SDĐ cần đánh giá đúng năng lực của chủ đầu tư dự án, đặc biệt, coi xét lại tình hình tài chính, trách nhiệm thuế của doanh nghiệp từ các cơ quan quản lí quốc gia như tài chính, thuế. Nợ tiền sử dụng đất kéo dài là tình trạng phổ thông của nhiều dự án tại TP.